La SCI et ses charmes … toujours d’actualité ?

Expert-comptable et commissaire aux comptes, membre de l'IPS
Expert-comptable, Master spécialisé de gestion patrimoniale et immobilière

S’il y a bien une forme juridique dont la réputation n’est plus à faire dans la gestion d’un patrimoine immobilier, c’est bien celle de la SCI … et elle est toujours et encore d’actualité. Les années passent mais elle garde sa fraicheur tout en gagnant en expérience. Il est impossible d’ignorer la grande souplesse qu’offre sa nature civile, permettant ainsi de réaliser des opérations sur mesure en fonction des objectifs poursuivis, à condition bien entendu d’en avoir évalué en amont l’ensemble des paramètres.

Gérer, protéger, transmettre, voici ce qui caractérise cette structure qui continue d’être mise en exergue lorsqu’il est question de patrimoine immobilier. Gérer l’immobilier via une SCI présente des avantages certains,  comme celui par exemple d’éviter les conséquences négatives d’une indivision subie et par définition, instable, en prévoyant des modalités d’organisation durables. Certes, il existe d’autres moyens d’éviter cette situation, comme par exemple la convention d’indivision, mais cette dernière n’est toutefois pas sans danger. Il sera donc plus que de circonstance d’étudier la meilleure option en réalisant un arbitrage selon l’effet attendu. 

La SCI et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel

La SCI est également un excellent outil de gestion du patrimoine immobilier professionnel. Est-il utile de rappeler qu’il permet de profiter de revenus locatifs, qui pourront perdurer même en cas de cession de la société d’exploitation ? La grande liberté statutaire qu’offre la SCI, permet l’organisation du mode de gestion souhaité en dissociant la possession du pouvoir.

Il convient toutefois de prêter attention au régime matrimonial du chef d’entreprise. Lorsque ce dernier est marié sous un régime matrimonial communautaire, il est à noter que sauf exception, une déclaration de remploi ne suffit pas à protéger l’immobilier qui serait acquis intégralement par fonds propres des risques encourus par la liquidation d’un tel régime matrimonial. Il est aisé d’imaginer l’impact que cela peut avoir sur la pérennité de l’exploitation.

La détention de l’Immobilier professionnel à travers une SCI offre des avantages considérables. Toutefois, ce mode de détention indirect n’est pas une règle immuable.

En effet, l’entrepreneur individuel ne peut pas se prévaloir de la protection d’insaisissabilité au titre de sa résidence principale, dans le cas où cette dernière est logée au sein d’une SCI. Il en va de même pour tout autre bien foncier bâti ou non bâti qui y serait logé. 

D’autre part, en cas de difficultés financières dans l’exploitation, si la SCI s’est portée caution de la société d’exploitation, l’immobilier n’est pas protégé des créanciers professionnels 

La SCI, outil de gestion de la vie privée

A titre privé, une SCI peut s’avérer être un excellent outil de protection, mais attention aux pièges qui peuvent en découler.

Au niveau civil, protéger le conjoint survivant contre la perte de son droit d’usage et d’habitation dans le domicile familial, est un souhait généralement manifesté. Ce dernier pourrait ne pas être exaucé, dans le cas où la résidence principale se trouverait détenue au sein d’une SCI.  En effet dans ce cas, les règles du droit d’usage et d’habitation afférentes au logement familial seront contrariées. Le conjoint survivant ne bénéficiera plus de cette mesure protectrice, ce qui peut générer des conséquences néfastes, surtout en cas de mésentente avec les descendants.

Qu’en est-il pour les couples pacsés ou les concubins ? Tout dépend de la qualité de rédaction des clauses statutaires. En effet, les héritiers du de cujus peuvent tout simplement décider de révoquer, voire d’expulser le partenaire ou le concubin survivant si aucune clause n’a été prévue à cet effet dans les statuts. Sans mention précise, seul le délai pendant lequel le conjoint survivant pourra encore profiter des lieux variera : un an pour les partenaires pacsés, aucun pour les simples concubins !

Dans ces conditions, est-il vraiment utile de créer une SCI ? 

Encore une fois, aucune règle standard ne s’applique. Tout dépend du contexte global des futurs associés et non d’un seul critère. 

La SCI, une vraie stratégie de transmission

Préparer sa transmission, c’est anticiper pour ne pas faire subir ! C’est également choisir la répartition de son patrimoine immobilier sans pour autant en perdre les droits  de son vivant. C’est encore garantir la pérennité des investissements de toute une vie en organisant leur gestion et en désignant la ou les personnes jugées aptes à succéder.

Pour les personnes non mariées, il existe deux possibilités pour protéger la personne survivante : la cession mutuelle des parts sociales démembrées et la clause de tontine. Nous attirons l’attention sur cette dernière possibilité.

Il peut être judicieux de prévoir une clause de tontine dans les statuts de la SCI.

La tontine est un droit qui confère au concubin ou au partenaire pacsé survivant le droit de devenir l’unique propriétaire du logement familial et ce, depuis l’origine. Il s’agit là d’une protection très efficace contre les éventuels conflits d’intérêts avec les héritiers du défunt puisque l’immeuble ne fait plus partie de la succession. 

Toutefois, si l’on veut que ce système produise les effets attendus il convient de respecter certaines règles.

La clause de tontine ne doit pas porter sur l’intégralité des parts sociales de la SCI puisque dans ce cas précis lors du décès de l’un des concubins toutes les parts de la société se retrouveraient alors dans les mêmes mains par le jeu de la rétroactivité. Ce qui conduirait à une nullité de la société puisque cela reviendrait à considérer que cette dernière a été constituée initialement par une seule personne.

Autre point important, le capital de la SCI doit avoir été constitué d’un apport de même valeur entre les deux concubins.

N’oublions pas que la SCI doit avoir une vie sociale et nécessite la tenue d’une comptabilité propre ainsi que la réalisation d’actes juridiques obligatoire afférents à la structure.

Encore un exemple, même s’il s’agit là de bon sens, cette clause ne doit pas être uniquement motivée pour des raisons fiscales.

Ces règles ne sont pas exhaustives, d’autres précautions doivent être prises. 

Si la clause de « tontine » peut s’avérer être un mécanisme de protection très efficace, il est nécessaire de bien en mesurer sa portée. Ainsi, lors d’une rupture de vie commune, surtout en cas de mésentente, la sortie de l’immeuble sera vraiment problématique puisqu’elle ne pourra se faire que par un renoncement commun au pacte tontinier ou par la vente. 

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Cet aperçu succinct permet d’affirmer que l’intérêt pour la SCI n’est pas usurpé tant elle a d’atouts qui charment les professionnels de la gestion patrimoniale. 

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