La reprise pour construire ou reconstruire du bailleur commercial

DJCE, Juriste-consultant

Largement admis sous l’empire de la loi du 30 juin 1926, le droit de reprise pour construire ou reconstruire avait été maintenu à l’origine par le décret du 30 septembre 1953 qui prévoyait seulement à la charge du bailleur une indemnité égale à trois ans de loyer et accordait au locataire évincé un droit de priorité sur les locaux reconstruits. Désormais, le refus de renouvellement pour construire ou reconstruire implique, en principe, le paiement d’une indemnité d’éviction qui peut toutefois être remplacée par une réparation en nature en offrant au locataire évincé un local de remplacement 1.

La construction ou la reconstruction

Le congé par le bailleur est autorisé lorsqu’il s’agit soit de construire un nouvel immeuble, dans le cas où le bail commercial porte pour partie sur des bâtiments qu’il n’y a pas lieu de démolir et pour partie sur des terrains, soit de démolir l’immeuble et de reconstruire.

La justification de la délivrance d’un permis de construire n’est pas exigée 2, les intentions du bailleur étant présumées sincères, mais les tribunaux peuvent estimer que certains indices laissent planer un doute sur la sincérité du bailleur et ordonner une mesure d’information 3, voire prononcer la nullité du congé 4. Il faut en outre que le bailleur ait lui-même l’intention de reconstruire au moment où il délivre le congé 5. Le congé ne serait pas régulier, et susceptible d’être annulé pour fraude, si l’intention de construire n’existait que dans la personne de l’acquéreur de l’immeuble 6.

S’il s’agit d’une reconstruction, il n’est pas nécessaire qu’elle soit située exactement au même endroit 7. Ainsi, il n’est pas indispensable que l’opération de reconstruction porte sur la totalité de l’immeuble abritant les lieux loués, mais qu’il suffit qu’elle affecte la totalité de l’assiette des lieux loués 8.

Mais, s’il y a lieu à démolition, il doit s’agir d’une démolition totale, la démolition partielle entraînant les conséquences d’un simple congé avec refus de renouvellement 9. Dans cette hypothèse, il n’est pas régulier et sa nullité doit être prononcée s’il a été délivré pour une échéance triennale 10. S’il a été délivré pour le terme du bail, il ouvre droit alors au paiement de l’indemnité d’éviction.

Enfin, les constructions à démolir doivent appartenir au bailleur. Les dispositions de l’article L 145-18 du Code de Commerce (reprise pour reconstruire) ne pourraient pas être utilisées à l’égard de constructions édifiées par un locataire sur un terrain loué nu. En effet, seules les dispositions de l’article L 145-24 du Code de Commerce (reprise pour construction d’un local d’habitation sur un terrain loué nu) sont applicables.

Le même congé peut être délivré pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévue par des règles d’urbanisme 11  (congé en secteur sauvegardé et périmètre de restauration immobilière, loi Malraux du 4 août 1962).

L’offre d’un local de remplacement

Les critères du local de remplacement

Pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut offrir un local de remplacement lui appartenant 12. Le local doit exister, à la date de la délivrance du congé, même s’il subsiste des finitions à achever, dues au défaut de réponse du locataire sur ses besoins en matière d’aménagement intérieur des locaux 13 et il ne peut pas être constitué d’un local à construire ou en construction qui pourrait n’être jamais construit ou achevé 14, mais il pourrait être constitué d’une partie ancienne et d’une partie nouvelle.

Ce local doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire et être situé à un emplacement équivalent.

Les besoins et les possibilités du locataire 

L’emplacement équivalent

C’est à la date de délivrance du congé que cette appréciation de la conformité aux besoins et possibilités du locataire doit être faite et non à une date ultérieure, telle que celle de la date de sortie du locataire, ce qui confirme que le local doit bien exister à cette date 15. Si cette jurisprudence a été rendue alors que le congé avait été délivré et que le local de remplacement n’était pas encore construit, cette même règle doit s’appliquer à l’égard d’un local déjà construit, notamment en ce qui concerne son emplacement.

Le local doit correspondre aux « besoins » commerciaux du locataire, c’est-à-dire doit lui permettre d’exercer son commerce dans des conditions satisfaisantes et à ses « possibilités », notamment quant au loyer et aux charges.

Cette équivalence doit être appréciée au regard de la commercialité de l’emplacement au moment de la délivrance du congé et non au regard de ses développements futurs, notamment des constructions ou implantations commerciales annoncées pour l’avenir 16. C’est également à la date de délivrance du congé que doivent être appréciées les conditions d’équivalence du local, cette équivalence s’entendant d’une part de l’emplacement commercial, mais également de ses caractéristiques physiques, celles-ci étant exigées par la notion de « besoins » du locataire.

Les conditions de forme à respecter

Lorsque le bailleur entend se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, il doit, dans le congé ou dans l’acte de refus de renouvellement, viser les dispositions de l’alinéa 3 de l’article L 145-18 selon lesquelles « Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité, en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent ».

Il doit également indiquer les conditions de la nouvelle location (il s’agit essentiellement de la durée et des conditions financières) pour que le locataire puisse apprécier tous les éléments de l’offre. A défaut, le locataire a droit à l’indemnité d’éviction.

Le bailleur n’est pas tenu d’annexer à son congé un projet de bail dès lors qu’il a notifié les conditions essentielles du bail du local de remplacement 17.

La reprise pour construire ou reconstruire peut tout d’abord être exercée à l’expiration de chaque période triennale. Ce congé peut aussi être délivré pour le terme du bail ou à tout moment au cours de sa tacite prorogation (absence de renouvellement exprès).

Qui peut exercer la reprise ?

Le refus de renouvellement doit être opposé par le bailleur. Ce type de congé doit s’analyser en un acte de disposition, d’une part parce qu’il est lié à une opération onéreuse (construction ou reconstruction) et d’autre part parce qu’il implique le paiement d’une indemnité au locataire.

Immeuble indivis  

Dans le régime de l’indivision légale, ce congé (acte de disposition) ne peut être délivré qu’avec l’accord unanime des indivisaires 18. Si l’un d’entre eux a reçu un mandat général d’administration, un mandat spécial lui sera nécessaire pour délivrer ce congé. Il en est de même si l’un des indivisaires a pris en main la gestion des biens indivis en vertu d’un mandat tacite. Dans l’indivision conventionnelle, le gérant de l’indivision ne pourra donner congé qu’avec l’accord de tous les indivisaires.

Immeuble appartenant à des époux  

En ce qui concerne les biens propres de chaque époux, si l’un d’entre eux administre les biens de l’autre en vertu d’un mandat général ou d’un mandat tacite, il devra, dans tous les cas, être muni d’un pouvoir général pour délivrer le congé.

En ce qui concerne les biens communs, ce congé ne pourra être délivré qu’avec l’accord des époux, étant donné son caractère d’acte de disposition.

Immeuble grevé d’usufruit  

Sur un plan général, l’usufruitier est habilité à donner seul congé. Mais en l’espèce, la particularité est que ce congé peut déboucher sur la démolition de l’immeuble et la reconstruction d’un nouvel immeuble.

Pour éviter des difficultés avec le nu-propriétaire et pour ne pas donner prise à une éventuelle contestation du locataire qui lui dénierait tout pouvoir pour donner congé, la prudence commandera de recueillir l’accord du nu-propriétaire avant de délivrer ce congé. En cas de refus ou de mésentente potentielle ou d’impossibilité de recueillir cet accord pour tout autre motif, la prudence commande de solliciter une autorisation de justice.

La réponse du locataire

Le locataire dispose d’un délai de trois mois pour répondre. Ce délai doit lui permettre de vérifier si le local correspond à ses besoins et possibilités et à un emplacement équivalent.

Si le locataire accepte le local de remplacement et les conditions de la location, le bail portant sur le nouveau local se trouve ainsi formé pour une durée d’au moins neuf ans, à compter d’une date à définir entre les parties. L’accord sera donné soit par acte extrajudiciaire (acte d’huissier), soit par LRAR.

Il peut se faire également que le locataire accepte le local de remplacement, mais que les parties ne soient pas d’accord sur le loyer. Dans ce cas, le loyer est fixé, à la requête de la partie la plus diligente, par le juge des loyers commerciaux (président du TGI). La manifestation de l’accord et de la réserve du locataire sur le loyer devra également intervenir dans le délai de trois mois.

Le désaccord des parties peut aussi porter sur d’autres conditions que celles du loyer et la durée, dont les conséquences économiques sont tout aussi importantes (charges, taxes, impôts, travaux, etc.).

Le texte n’envisage aucune solution juridictionnelle pour régler un tel désaccord puisque seule est prévue la procédure devant le juge des loyers pour fixer le loyer. Le nouveau bail, si le montant du loyer est accepté par le locataire, devra être conclu aux seules clauses et conditions du bail portant sur le local dont le locataire a été évincé, sous réserve néanmoins de sa mise en conformité avec les dispositions d’ordre public issues de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Si le locataire n’accepte pas le local de remplacement qui lui est proposé, il peut également dans le délai de trois mois, saisir le tribunal. Son action tendra essentiellement à faire juger que les conditions de l’article L 145-18 ne sont pas réunies ou que le local de remplacement ne correspond pas aux exigences requises. Si le locataire est reconnu fondé en son opposition, le tribunal fixera l’indemnité d’éviction, lorsque le congé a été donné pour la fin du bail ; il déclarera le congé non valable, s’il a été donné pour une échéance triennale. Si le locataire est débouté, le tribunal fixera le loyer, et si le locataire refuse de prendre possession du local de remplacement, il perdra alors tout droit au paiement de l’indemnité telle qu’elle est déterminée par l’article L 145-18, sauf au titre des frais de réinstallation et de déménagement dus en tout état de cause 19.

Les indemnités à percevoir par le locataire

Le locataire déplacé doit recevoir une indemnité subsidiaire couvrant :

• sa privation temporaire de jouissance ;

• la moins-value éventuelle de son fonds ;

• ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.

C’est le TGI et non le juge des loyers qui est compétent pour fixer cette indemnité. Le locataire peut être expulsé avant la mise à disposition du nouveau local.

Dans tous les cas où le tribunal décidera que le local offert n’est pas équivalent, ou n’est pas compatible ou encore que les conditions de forme n’ont pas été respectées, le locataire aura droit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14 du Code de Commerce. 

1. Art. L 145-18 du Code de commerce.

2. CA Paris, 16è ch. A, 26 avril 2000.

3. CA Paris, 16è ch. B, 29 septembre 1994.

4. CA Paris, 16 è ch. B, 13 mai 2004.

5. Cass. 3è civ. 12 juillet 1995, n° 93-10133.

6. Cass. 3è civ. 27 novembre 2012, n° 10-30071.

7. Cass. com. 23 février 1960.

8. CA Paris, 16è ch. A, 26 avril 2000.

9. CA Paris, 16è ch. B, 16 décembre 1993.

10. CA Paris, 16è ch. B, 20 novembre 1998.

11. Art. L 313-4 et L 314-4-2 du Code de l’urbanisme.

12. CA Colmar, 1ère ch. civ. A, 11 mars 2015, n° 10-06693.

13. CA Bordeaux, 2è ch. civ, 5 mai 2015, n° 13/00680.

14. Cass. 3è civ. 14 janvier 2016, n° 14-19092.

15. CA Pau, 23 janvier 2017, n° 15/00081.

16. CA Dijon, 2è ch. civ, 18 février 2016, n° 15/00269.

17. CA Dijon, 2è ch. civ, 18 février 2016.

18. Art. 815-3 du Code civil.

19. Cass. 3è civ. 13 mars 2002, n° 00-19256.

 

 

 

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