Pourquoi créer une société civile immobilière professionnelle ?
Le terme proprement dit de « société civile immobilière » n’existe pas dans le Code civil. La SCI est une adaptation de la société civile. Elle est gérée sur le plan juridique par les articles 1845 à 1870 du Code civil. Mythique pour certains, la SCI présente de nombreux avantages à condition de rester vigilant.
Chaque année, quelque 70 000 sociétés civiles immobilières (SCI) sont créées. Le recours à une SCI pour acquérir ou construire les locaux professionnels de l’entreprise apparaît aujourd’hui comme le montage le plus judicieux pour le chef d’établissement.
Bien que non systématique, la création d’une SCI nécessite au préalable la consultation du conseil de l’entreprise (expert-comptable, avocat, notaire, etc.). Il ne suffit pas de créer une SCI et de l’immatriculer, il faut également accorder de l’importance au choix des statuts, au régime fiscal, à l’option à la TVA, etc. Cette création ne s’improvise pas et nécessite de rester très vigilant sur les statuts trouvés sur Internet.
La constitution d’une SCI peut permettre :
• de se constituer un patrimoine immobilier locatif ;
• d’organiser sa succession ;
• de se protéger des créanciers ;
• d’optimiser la fiscalité de son patrimoine.
Le montage SCI – Société d’exploitation
L’opération consistant à créer une SCI pour acquérir des immeubles au moyen d’emprunts et les louer à une société commerciale y exerçant son activité est un montage classique en son principe qui, à lui seul, ne suffit pas à établir la confusion des patrimoines des deux sociétés (Cass. com. 28-6-1994 n° 1537).
Il en est de même lorsque les immeubles ont été mis à la disposition de la société d’exploitation dans le cadre d’une convention de crédit-bail immobilier.
La séparation des patrimoines
La SCI permet de séparer l’immobilier de l’exploitation. En effet, grâce au montage d’une SCI, l’immobilier ne fait pas partie de l’actif professionnel, mais du patrimoine privé du chef d’entreprise. Par le biais des locations, l’entreprise locataire finance finalement l’acquisition ou la construction de l’immobilier ; les locations permettant le remboursement des échéances de l’emprunt de la SCI qui a financé l’immeuble. Et cela, en toute légalité.
Il est possible de répartir l’investissement immobilier entre la SCI et son locataire selon les modalités suivantes :
• SCI : prise en charge de l’immobilier « brut de béton fermé » ou autrement dit, sans aménagements intérieurs et sans éléments d’équipement ;
• entreprise locataire : prise en charge de certains agencements et installations.
Il est également possible de répartir le financement entre la SCI et l’entreprise locataire, le loyer étant fixé en conséquence.
Le financement entre la SCI et l’entreprise locataire peut être réparti à parts égales et le loyer fixé en conséquence.
Perte de la personnalité morale des SCI non immatriculées
L’absence de réalisation, avant le 1er novembre 2002, des formalités d’immatriculation des sociétés civiles immobilières non immatriculées qui avaient été créées avant le 1er juillet 1978 entraîne la perte de leur personnalité morale (Cass. com. 7 janv. 2017, n° 11-25.635).
À noter : la SCI est actuellement un montage patrimonial idéal et très recommandé ; elle n’est pas qu’un phénomène de mode.
La protection du patrimoine immobilier
Rappelons que les associés d’une SCI sont indéfiniment, mais non solidairement responsables des dettes de leur société. Ils sont donc tenus des dettes sociales au prorata du capital qu’ils détiennent, et aucun associé ne peut être poursuivi par un créancier pour le passif total.
Le créancier d’un associé d’une SCI ne peut pas faire vendre l’immeuble de cette SCI. Seules les parts de cet associé pourront faire l’objet d’une saisie-vente, mais cette vente ne sera pas aisée… La SCI évite la précarité de l’indivision successorale.
Attention ! La limitation de la responsabilité ne pourra pas être invoquée par un associé qui s’est porté caution pour l’intégralité de la dette : le créancier pourra exiger, dans ce cas, le paiement de la totalité de la dette.
Le dépôt de bilan
En cas de dépôt de bilan de l’entreprise locataire, les immeubles seront préservés. La SCI ne sera pas concernée par la procédure collective si ce n’est par la perte des loyers lors de la liquidation judiciaire de l’entreprise exploitante (le loyer peut continuer à être versé dans le cas d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire si celui-ci est normal).
Mais attention à l’extension de la procédure collective à la SCI qui loue les locaux à l’entreprise, même si le cas est assez rare. Celle-ci pourra être prononcée par le tribunal lorsque la SCI sera fictive ou dans le cas d’une confusion de patrimoine (entre la SCI et son entrepreneur locataire), ou de loyers surévalués, ou d’un enrichissement de la SCI au détriment de l’entreprise locataire, etc.
La SCI fictive
La conséquence d’une SCI fictive est la réintégration de l’immeuble dans le patrimoine privé du débiteur. Dans le cas d’un prononcé de la liquidation judiciaire de ce débiteur, l’immeuble deviendra le gage des créanciers de la procédure. Pour éviter la fictivité de la SCI, il faut respecter le formalisme comptable, fiscal et juridique (voir plus loin).
La transmission du patrimoine
La SCI est un bon outil de transmission.
• Elle offre la possibilité de réaliser des donations de parts à ses héritiers en toute propriété ou en nue-propriété, ce qui permet, dans le dernier cas, au donateur de conserver les loyers pour compléter sa retraite. À titre d’exemple, une donation de parts de SCI faite en nue-propriété par une personne de 60 ans permet d’évaluer les parts à 50 % de leur valeur (barème art. 669 du CGI) et au donateur de conserver les loyers pour sa retraite.
• Elle permet d’alléger le prix de vente de l’entreprise et de faciliter sa cession en excluant les immeubles, les biens immobiliers étant souvent un obstacle à la cession de par leur valeur…
• Elle permet également de céder les parts ou l’immobilier de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP), en toute exonération d’impôt sur les plus-values et de CSG après trente années de détention.
Un bon produit retraite
Après plusieurs années et après le règlement total de l’emprunt qui a financé l’immobilier, les loyers encaissés par la SCI remonteront jusqu’au chef d’entreprise, associé majoritaire de la SCI, par transparence fiscale, et lui permettront de bien compléter sa retraite.
La fixation du loyer
Le loyer payé par la société d’exploitation doit correspondre à la valeur locative réelle.
L’administration fiscale pourrait en effet remettre en cause un loyer exagéré…
Dans le domaine professionnel, un taux de rentabilité brute de 6 à 10 % de l’investissement est admis en régions (compte tenu du prix de l’immobilier, ces taux sont plus faibles à Paris et en Île-de-France : 4 % à 8 %).
Ce taux peut atteindre 12 % ou plus, dans le cas de la location d’une « friche » industrielle ou commerciale acquise à bon prix.
À noter : le loyer peut être fixé en fonction du marché locatif, du taux de rentabilité de l’investissement et du prix locatif au mètre carré.
Pour la détermination finale du loyer, une moyenne entre ces trois facteurs peut être judicieuse. Le loyer fait souvent l’objet d’une révision annuelle ou trimestrielle basée sur l’indice du coût de la construction ou tout simplement selon l’accord des parties. L’impôt foncier supporté par la SCI peut être pris en charge par le locataire exploitant (clause de plus en plus fréquente). Cette disposition doit être prévue dans le bail. Dans ce cas, l’impôt foncier doit être refacturé au locataire, TVA en sus (si option à la TVA).
Aspect financier : le loyer et les échéances d’emprunt
Afin de réaliser une opération équilibrée, il convient de doter la SCI d’un capital suffisant à l’origine. Il faut aussi que la SCI souscrive un emprunt d’une durée permettant une harmonie entre les loyers et les échéances de remboursement. Une durée minimale de 12 ans est à conseiller, 15 ans paraissant préférables.
Le montage financier idéal pour une SCI
Une SCI construit un immeuble dont le coût total est de 480 000 € hors taxes.
Les associés apportent 30 000 € et empruntent 450 000 € sur 15 ans au taux de 1 % ; l’échéance mensuelle est de 2 700 €.
Le loyer est fixé à 7,5 % du montant de l’investissement, soit 36 000 € pour l’année, soit 3 000 € HT/mois, correspondant au prix du marché.
Avec un loyer mensuel de 3 000 € HT et une échéance mensuelle de remboursement de l’emprunt de 2 700 €, l’équilibre entre les loyers perçus et les échéances d’emprunt est réalisé.
Un montage qui permet un bon compromis sur le plan économique, financier et fiscal.
Il ne faut pas omettre les éléments suivants :
• l’option à la TVA ;
• prévoir un financement relais, dans l’attente du remboursement de la TVA ;
• le sort de l’impôt foncier : à charge de la SCI ou du locataire. Un point à prévoir dans le bail et à refacturer avec TVA ;
• même s’il s’agit d’un bail de « famille » (dirigeant de la SCI et de l’entreprise locataire identique), prenez soin de bien rédiger votre bail de location.
Un professionnel pourra se charger de tous les travaux. Les jurisprudences récentes militent pour la tenue régulière d’une comptabilité dans les SCI. La tenue d’une comptabilité est obligatoire lorsqu’un des associés de la SCI est une société imposable aux BIC ou à l’impôt sur les sociétés (IS) ou lorsque la SCI a opté à l’IS. Attention au défaut de présentation des documents comptables en cas de vérification !
Ces quelques obligations ou inconvénients sont minimes eu égard aux avantages fiscaux et patrimoniaux que la SCI apporte…
Il ne faut pas oublier :
• l’option à la TVA s’il y a lieu, dès l’origine. L’option s’opère par un simple courrier envoyé à l’administration ;
• lors du financement de l’investissement immobilier en SCI et si option pour la TVA, de prévoir un prêt-relais afin de financer le remboursement de TVA à venir (un délai de 6 à 9 mois voire 12 mois est conseillé).
On peut également remplacer ce prêt-relais par un apport en compte courant d’associé momentané.
Enfin, toute activité commerciale est à proscrire dans une SCI. À défaut, la commercialité de la SCI rendra celle-ci taxable à l’impôt sur les sociétés… Les associés ne relèvent plus, dans ce cas, du régime fiscal des revenus fonciers.
Fiscalité et SCI professionnelle
Lorsque le dirigeant de l’entreprise locataire possède également les parts de la SCI de l’immobilier professionnel loué, les parts sociales sont traitées comme des biens professionnels et exonérées de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Attention ! Une SCI qui sous-loue à une société d’exploitation un immeuble qu’elle prend en crédit-bail immobilier n’est pas exonérée d’IFI. Il faudra attendre la fin du crédit-bail et la levée d’option pour que la SCI ait la propriété de l’immeuble et soit exonérée de l’IFI (réponse ministérielle JOAN du 8–7–2008).
SCI et TVA
Sur option de la SCI, les loyers professionnels peuvent être soumis à la TVA. Cette option, qui se réalise par simple courrier, permettra à la SCI de récupérer la TVA supportée sur tous les investissements de construction, réparations, agrandissements, etc. Lorsque le locataire n’est pas soumis à la TVA, l’option doit figurer dans le bail et recueillir l’accord du locataire.
L’option est révocable après 10 ans (attention aux régularisations de TVA).
À noter : les loyers concernant l’habitation ne supportent pas la TVA (CE 8e – 3e ch. 9-9-2020 n° 439143).
Un bailleur qui détient, dans un même immeuble, plusieurs locaux nus à usage professionnel ouvrant droit à l’option pour la TVA peut n’opter que pour certains de ces locaux seulement, dès lors que l’option exercée désigne sans équivoque les locaux concernés (CE 9-9-2020 – n° 439143).
Une SCI nue-propriétaire peut transférer à la société opérationnelle usufruitière le droit à déduction de la TVA qui a grevé l’acquisition de la nue-propriété (rep. minist. n° 24428 – JO Sénat 11-11-2021).
SCI et option à l’impôt sur les sociétés
Cette option peut être effectuée à l’origine ou au cours de la vie de la société. Le choix de l’option à l’impôt sur les sociétés est souvent guidé par le fait que les associés sont, les premières années, taxables à l’IRPP sur des revenus fonciers qu’ils n’ont pas perçus, la SCI ne disposant, lors de ces premières années, que de très peu de trésorerie, les loyers couvrant juste les échéances d’emprunt et l’impôt foncier à payer.
L’option à l’IS permettra la taxation des résultats :
• à 15 % jusqu’à 38 120 € ;
• à 25 % au-delà (à compter du 1-1-2022).
Elle permettra également de distribuer des dividendes s’il y a lieu, avec leur régime fiscal propre. Sous ce régime, les plus-values de cession de parts ne pourront bénéficier du régime d’exonération des particuliers et seront taxées selon le régime des plus-
values mobilières de particuliers.
Lors de la vente de l’immeuble, la SCI à l’IS supportera une fiscalité très pénalisante sur la plus-value de cession (IS à 25 % + taxation des dividendes).
La plus-value sera dans ce cas égale à la différence entre le prix de vente de l’immeuble et la valeur nette comptable (amortissements déduits).
Les plus-values ne bénéficient d’aucun abattement.
À noter : la renonciation à l’option à l’IS peut être exercée après 5 ans. La SCI ne peut, dans ce cas, plus y opter à nouveau.
Un conseil : plutôt que de constituer une SCI avec option à l’IS pour construire ou acquérir l’immeuble professionnel, constituez plutôt une SAS pour vous prémunir contre le risque financier…
Points de vigilance
Une SCI qui donne en location un immeuble professionnel « équipé » et garni de mobilier ou de matériel est imposable à l’impôt sur les sociétés, et non plus à l’IRPP par transparence fiscale.
Lorsque le contrat de location d’un immeuble, loué nu, comporte une part du loyer indexée sur le chiffre d’affaires du locataire, la SCI est également soumise à l’IS.
Si la SCI a aussi un objet commercial, celle-ci sera également soumise à l’IS.
Dans le cas de la location en meublé : une SCI qui donne en location des locaux d’habitation meublés est passible de l’IS, même si les meubles ne figurent pas à son bilan (CAA – Marseille – 11-7-2019 – n° 17MA03135) !
Une SCI qui consent des crédits à des tiers est assujettie à l’IS (CAA Nantes 7-1-2016 – n° 14NT00709).
Une SCI qui donne un terrain de camping en location n’est pas assujettie à l’IS (CAA Bordeaux 4-2-2020 – n° 19BX00540).
Le régime fiscal de la SCI à l’IRPP
Les bénéfices de la SCI sont par transparence fiscale imposés au nom de chaque associé, dans la catégorie des revenus fonciers, que ces bénéfices soient distribués ou non. Les déficits fonciers de chaque associé peuvent être imputables sur les autres revenus dans la limite de 10 700 € par an (hors frais financiers) et reportables sur les autres revenus fonciers des 10 années suivantes.
Cession de l’immeuble de la SCI
Pour les personnes physiques, les plus-values immobilières sont exonérées de CSG après 22 ans (17,2 %) et d’IRPP après 30 ans. L’abattement a lieu à partir de la 6e année pour une durée de détention.
Cession des parts de la SCI
Les plus-values de cession de parts détenues par des particuliers sont exonérées après 22 ans de CSG, après 30 ans d’IRPP. Des abattements sont à appliquer auparavant.
Les cessions de parts supportent un droit de 5 % payé par l’acheteur sur le prix de vente total des parts, comme sur l’immobilier cédé par la SCI.
SCI et résidence principale
La résidence principale dans une SCI fait perdre l’abattement de 30 % en matière d’IFI. Elle fait également échec au droit au logement gratuit d’une année pour le conjoint survivant, au décès de l’époux. Enfin, elle fait perdre à l’entrepreneur individuel l’insaisissabilité de sa résidence principale prévue par les articles L. 526-1 et L. 526-2 du Code de commerce (rép. ministérielle).
Conseils et remarques
La création d’une SCI immobilière à l’origine, dès l’acquisition ou la construction de l’immobilier, évitera une mutation et une fiscalité coûteuse par la suite.
La cession des parts d’une SCI est plus facile que la cession d’un immeuble.
Un dicton juridique à suivre : « Un immeuble par SCI, une SCI par immeuble ! » Le schéma d’un immeuble par SCI rend la vente de celle-ci plus aisée.
Il ne faut pas mêler immeuble d’habitation et immobilier professionnel.
Il faut penser à assurer correctement l’immobilier d’une SCI.
Lorsque le dirigeant de la société locataire est également associé ou gérant de la SCI, la procédure des conventions réglementées devra être respectée.
Il faut respecter le formalisme juridique, fiscal et comptable imposé par la loi :
• tenue d’une comptabilité ;
• établissement d’un bilan annuel ;
• réunion chaque année d’une assemblée générale et établissement des procès-verbaux y afférents ;
• dépôt des déclarations fiscales.
À défaut, la SCI pourra être déclarée « fictive ».
Lors de la cession de parts de SCI, le Conseil d’État (arrêt du 9-3-2005) a jugé qu’il y avait lieu de retenir comme prix d’acquisition des parts cédées l’ensemble des apports qui doivent comprendre ceux effectués à l’occasion de la souscription du capital social, mais également ceux qui résultent de la mise en réserve ou de la capitalisation de bénéfices sociaux. Cette position a aussi été confirmée par une réponse ministérielle du 31-1-2006.
Les intérêts d’emprunt pour souscrire au capital ou au compte courant d’une SCI sont déductibles des revenus fonciers si l’emprunt a pour objet la conservation, l’acquisition, la construction ou la réparation du bien immobilier de la SCI (doc. Adm. 2226 n° 15 du 15-12-1989).
Le déficit foncier éventuel est déductible, même si le capital de la SCI n’est pas libéré.
Il est préférable de ne pas immobiliser les parts de la SCI au bilan de l’exploitation commerciale (perte de l’exonération des plus-values de cession au bout de 30 ans et des abattements pour durée de détention).
Une SCI peut hypothéquer son immeuble en faveur d’un associé qui réalise un emprunt personnel pour souscrire au capital de celle-ci. Il y a en effet adéquation entre la clause de garantie et l’intérêt social de la société (Cass. com. 24-3-1981).
L’usufruitier de parts de SCI peut déduire le déficit social de ses revenus fonciers (CE. 10-6 ch – 8-11-2017 n° 399764).
Lorsqu’un associé a fait un emprunt personnel pour souscrire au capital d’une SCI, il est vivement conseillé d’attendre la fin du prêt pour céder ses parts.
À défaut, celui-ci perdra la déduction des intérêts d’emprunt…
La confusion de patrimoine entre la SCI et la société exploitation
La Cour de cassation a retenu la confusion de patrimoine dans les cas suivants.
• Lors de flux financiers anormaux entre une SARL et une SCI liée par un bail commercial.
• Lorsque, par exemple, le cloisonnement entre une société locataire et une SCI propriétaire de murs n’est pas respecté et lors de loyers anormaux.
• Il est étendu à la SCI bailleresse la procédure collective ouverte contre la société locataire qui, en plus du paiement des loyers, s’est vu imposer l’obligation d’effectuer de grosses réparations, de réaliser d’importants travaux d’aménagement de l’immeuble loué pour un coût équivalent à 6 années de loyers tandis que la SCI, au terme du bail, devenait, sans aucune indemnité, propriétaire de tous les aménagements (Cass. com 13-9-2011).
L’absence de paiement de loyers pendant plusieurs années par une SARL et l’absence de réaction de la SCI bailleresse caractérisent des relations financières anormales établissant une confusion des patrimoines de ces sociétés (Cass. com. 8-1-2013).
À noter : la dette de loyer totalisée dans cette affaire représentait 7 années de loyers impayés… non réclamés.
La non-confusion de patrimoine
Le fait d’une SCI bailleresse d’acquérir un ensemble immobilier au moyen d’un prêt dont les mensualités sont remboursées grâce au recouvrement des loyers dus par la SARL locataire ne peut être qualifié de relations financières anormales constitutives de confusion de patrimoine (Cass. com. 5-9-2011).
La seule constatation du défaut de paiement des loyers par une SARL à une SCI, ayant le même gérant, n’établit pas une imbrication des éléments d’actif et de passif des deux sociétés (Cass. com. 19-2-2013).
L’existence de relations financières anormales n’est pas caractérisée lorsqu’en contrepartie des travaux d’aménagement effectués par le preneur, ce dernier a bénéficié d’un loyer réduit (Cass. com. 26-3-2013).
Attention ! L’extension de procédure par confusion de patrimoine est applicable à la sauvegarde, au redressement judiciaire et à la liquidation judiciaire. Elle peut être prononcée contre une société, une personne morale ou une personne physique, même si celles-ci ne sont pas en difficulté ou en cessation de paiements…
Les jurisprudences à retenir
• Même consenti par une décision unanime des associés, le cautionnement hypothécaire accordé à un tiers par une SCI n’engage pas celle-ci s’il est contraire à l’intérêt social (Cass. 3e civ. 12-9-2012).
• Une SCI dont l’objet social est d’acquérir, administrer et gérer par location des biens immobiliers n’est pas un acquéreur non professionnel. À ce titre, elle ne peut donc pas bénéficier du droit de rétractation de 7 jours en cas d’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation (Cass. civ. 3e 24-10-2012).
• Le cautionnement consenti par une SCI à un tiers est nul, dès lors qu’il n’est conforme ni à l’objet de la SCI, ni à son intérêt (CA – Paris – ch. 5-8 – 30-4-2014).
• La sûreté accordée par une SCI, en garantie des dettes d’un associé, même si elle porte sur son seul actif, n’est pas contraire à l’intérêt social, si elle permet de régler des créances du groupe dont la SCI fait partie et afin d’assurer la sauvegarde de celui-ci (Cass. com. du 10-2-2015 – n° 14-11.760).
• Le gérant d’une SCI qui l’appauvrit à son propre profit engage sa responsabilité personnelle à l’égard de la caution appelée à rembourser les prêts accordés à la SCI (Cass. com. du 31-3-2015 – n° 13-19.432).
• L’associé d’une société civile qui désintéresse un créancier de la société en application de l’article 1857 du Code civil paye la dette de la société et non une dette personnelle (Cass. civile, 3e ch. du 6-5-2015 – n° 14-15.222).
• Le prêt rémunéré octroyé en vertu d’une convention de trésorerie par une SAS à une SCI qui a acquis l’immeuble où le dirigeant a établi son domicile familial, n’est pas constitutif d’un abus de biens sociaux (Cass. crim. 28-9-2016 – n° 15-87.232).
• Un dividende non décidé par l’assemblée générale n’est pas saisissable (Cass. com. 13-9-2017 – 16 – 13.674).
• Le gérant d’une SCI doit rendre compte annuellement de sa gestion (Cass. com. 4-11-2014 – n° 13-22.487).
• Il ne peut être fait exception à la nullité de la délibération autorisant la vente d’un actif immobilisé d’une SCI, à laquelle a participé un associé mineur placé sous administration légale sous contrôle judiciaire, sans l’autorisation du juge des tutelles.
En conséquence, l’acte de vente décidé par cette délibération est nul (Cass. 1er civ. – 17-5-2017 – n° 15 – 24.840).
• La prescription de l’action en nullité d’une vente de parts de SCI entre époux associés est suspendue pendant le mariage (Cass. civ. 3e ch. 30-11-2017 – n° 15-22.861).
• Un procès-verbal de recherches infructueuses établi par l’huissier chargé de signifier un jugement à une SCI ne permet pas de poursuivre un associé en paiement d’une dette sociale (Cass. civ. 3e ch. 26-10-2017 – n° 16-24.134).
• À noter : la Cour de cassation a reconnu la possibilité de consentir un droit réel de jouissance spéciale au profit d’une personne morale et dont la durée peut dépasser 30 ans (Cass. civ. 3e ch. 8-9-2016 – n° 14-26.953).
Précisions : ce droit qui résulte de la convention des parties et des règles du droit de propriété est un droit distinct du régime juridique de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation.
Le droit de jouissance spéciale n’est pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du Code civil. Sa durée peut donc être supérieure à 30 ans.
Ce montage peut s’appliquer lors de l’achat d’un immeuble par une SCI. Celle-ci accorde un droit de jouissance spécial à la société d’exploitation « locataire », dont les parties ont fixé la durée et l’utilisation (réf : FR-FH 3673/29/12/2016).
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