Les différents modes d’acquisition de l’immobilier d’entreprise

Cette étude poursuit l’objectif de mettre en lumière trois schémas permettant à une entreprise structurée sous forme sociétaire (ci-après désignée comme « société d’exploitation ») d’acquérir un ou plusieurs immeubles dédiés à l’exploitation de ses activités.

Cette étude ne prétend pas à l’exhaustivité ¹. Il s’agit davantage de décrire avec précision les modalités de mise en œuvre, les avantages et les inconvénients associés à chacun des trois modes d’acquisition. 

Successivement, nous envisagerons l’acquisition de la pleine propriété par la société d’exploitation (I), l’acquisition de la pleine propriété par une société tierce dédiée (dite « société immobilière »), constituée par les associés de la société d’exploitation (II), et l’acquisition conjointe d’un usufruit temporaire sur le ou les immeubles par la société d’exploitation, et de la nue-propriété du ou des mêmes immeubles par une tierce société constituée par les associés de la société d’exploitation (III).

L’acquisition de la pleine propriété par la société d’exploitation

Mise en œuvre du schéma

Le schéma est simple à décrire : une société d’exploitation, jusqu’alors non-propriétaire de ses locaux d’exploitation, envisage d’acquérir la pleine propriété desdits locaux (ou d’autres locaux permettant d’assurer son exploitation).

L’utilisation d’un tel mode d’acquisition suppose principalement que la société d’exploitation soit en mesure d’assurer le financement de l’acquisition de la pleine propriété de l’immeuble.

En cas de recours à un emprunt pour financer l’acquisition, la société d’exploitation peut notamment mobiliser ses réserves ; élément avantageux dans les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés – les réserves ayant été constituées en aval du paiement de l’impôt sur les sociétés, mais en amont de toute fiscalité attachée à une distribution aux associés.

Une fois l’immeuble acquis, la société d’exploitation peut déduire fiscalement, au titre de ses charges : 

• l’amortissement du bâti de l’immeuble acquis ;

• l’amortissement des frais d’acquisition de l’immeuble ;

• le montant des intérêts générés par l’emprunt le cas échéant souscrit.

Avantages et inconvénients issus de l’utilisation du schéma

Au premier abord, l’acquisition de la pleine propriété par la société d’exploitation a quelque chose de séduisant. 

La société devient propriétaire de son immobilier d’exploitation, substituant à une charge composée de loyers : 

• dans un premier temps, une charge d’acquisition (amortissement du bâti et éventuellement intérêts d’emprunt) ;

• dans un second temps – débutant postérieurement au remboursement de l’emprunt ayant permis l’acquisition et à la phase d’amortissement des constructions – , une simple charge d’entretien des immeubles acquis (cette charge pouvant se révéler très similaire à celle que la société acquittait antérieurement pour l’entretien, en qualité de locataire).

L’acquisition de la pleine propriété du ou des immeubles permettant l’exploitation s’avère couramment de nature, dès après l’acquisition, à augmenter le montant du résultat de la société d’exploitation, surtout lorsque le prix d’acquisition, comparativement aux loyers antérieurement versés, conduit à constater une rentabilité élevée. Mécaniquement, cette augmentation du résultat social est encore plus perceptible en seconde phase, c’est-à-dire après remboursement de l’emprunt et fin des amortissements. 

Parfois même, l’acquisition de la pleine propriété de ces immeubles permet d’améliorer la trésorerie.

Hypothèse

En guise d’illustration, retenons l’hypothèse d’une SAS dénommée « X consulting » prenant à bail 300 m² de locaux sur le territoire de la commune de Villeneuve-d’Ascq (59), pour un loyer de 120 € HT par m² par an, soit un loyer annuel de 36 000 € HT.

Les associés de la SAS, deux personnes physiques âgées de 35 ans, reçoivent une offre de vente des locaux jusqu’alors loués, pour 1 200 € le m² hors frais d’acquisition, soit 360 000 €. Les frais d’acquisition peuvent être évalués à 29 000 €.

Si la SAS acquiert les locaux, grâce au recours à un emprunt bancaire de 389 000€ (couvrant l’intégralité des débours : prix + frais) sur 15 ans, avec un taux d’intérêt fixe de 1,20 %, les mensualités de remboursement s’établissent à 2 363 €, soit 28 356 €. On relève alors, comparativement à la période de location, une amélioration de la trésorerie de la société d’exploitation (+ 7 644 €).

Concernant les charges fiscalement déductibles, il est possible de retenir les valeurs suivantes : 

• 4 537 € au titre des intérêts d’emprunt pour l’année 1 de remboursement ;

• 1 450 € au titre de l’amortissement sur 20 ans des frais d’acquisition ;

• 14 544 € au titre de l’amortissement pour l’année 1 du bâti ² par composants ³.

Un total de 20 531 € de charges est ainsi constatable, soit une économie de charges déductibles à hauteur de 15 469 € dès l’année 1.

Si le schéma peut séduire, il peut tout autant, voire davantage, rebuter.

L’acquisition du ou des immeubles par la société d’exploitation mobilise la capacité d’endettement à long terme de la société. Cela peut être plus ou moins pénalisant en fonction des autres besoins de financement de ladite société. À titre d’exemple, une société orientée vers la fourniture de services à faible intensité capitalistique se trouvera moins pénalisée qu’une société industrielle à forte intensité capitalistique.

Ce modèle d’acquisition peut, en outre, créer un amoindrissement de la cessibilité de la société d’exploitation. Du fait de l’intégration à l’actif du bilan des immeubles acquis, en cas de vente de la société (et non des éléments de son actif), le repreneur n’a d’autre choix que de financer un ensemble comprenant l’exploitation, certes, mais également l’immobilier accueillant cette exploitation. Or, on sait à quel point le financement du repreneur peut être chose délicate.

Enfin, et nous touchons là à l’aspect souvent perçu comme le plus sensible, une déconfiture de l’exploitation entraîne avec elle les éléments baignés dans le même patrimoine, parmi lesquels le ou les immeubles acquis. 

Les inconvénients décrits ci-avant peuvent marginaliser la pratique de l’acquisition de la pleine propriété d’un immeuble par la société d’exploitation. Cependant, au-delà même des avantages patrimoniaux et financiers procurés par ce mode d’acquisition, une évolution juridique relativement récente lui a donné une actualité certaine. L’apparition des dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, introduisant un droit de préférence et/ou de préemption au profit du locataire commercial, a imposé au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisageant de vendre ledit local, d’offrir au locataire la possibilité de l’acquérir. Le locataire, en cas d’acceptation, ne peut imposer au bailleur la substitution d’une tierce personne morale. En d’autres termes, sauf accord du bailleur, une société d’exploitation qui entend exercer le droit de préférence et/ou de préemption ne peut acquérir que personnellement, c’est-à-dire en mettant en œuvre le schéma d’acquisition étudié dans ce premier temps de nos propos.

Lorsque la voie de l’acquisition de la pleine propriété d’un immeuble par la société d’exploitation ne s’impose pas, ou qu’elle n’est pas suffisamment convaincante, le chemin de l’acquisition de cette pleine propriété par une tierce société peut être arpenté (II).

L’acquisition de la pleine propriété par une tierce société, constituée par les associés de la société d’exploitation

Mise en œuvre du schéma

Le schéma repose sur la création, par les associés de la société d’exploitation, d’une tierce société dédiée à l’acquisition de la pleine propriété du ou des immeubles voués à accueillir l’exploitation. Par personne interposée (la société « immobilière »), les associés de la société d’exploitation deviennent propriétaires des immeubles, contrôlent leur sort, mais bénéficient d’une forme de protection reposant sur la dissociation entre le patrimoine de la société d’exploitation et celui de la société « immobilière ».

La société « immobilière » peut être une société civile comme une société commerciale, donnant à bail le ou les immeubles à la société d’exploitation ⁴. Soulignons tout de même que l’utilisation d’une société civile est fréquemment préférée, en raison de la souplesse et du faible coût de fonctionnement d’un tel véhicule sociétaire.

Une fois l’immeuble acquis, il est donné à bail par la société « immobilière » à la société d’exploitation. La structure des charges de la société d’exploitation est inchangée, puisque cette société continue à déduire une charge constituée par les loyers versés au titre de la location de son immobilier d’exploitation. La société « immobilière » peut quant à elle déduire fiscalement, au titre de ses charges : 

• l’amortissement du bâti de l’immeuble acquis (si et seulement si la société « immobilière » opte pour la soumission à l’impôt sur les sociétés) ;

• l’amortissement des frais d’acquisition de l’immeuble (là encore, si et seulement si la société « immobilière » opte pour la soumission à l’impôt sur les sociétés) ;

• le montant des intérêts générés par l’emprunt le cas échéant souscrit.

Avantages et inconvénients issus de l’utilisation du schéma

Les principaux avantages produits par l’acquisition du ou des immeubles par une tierce société consistent… en l’élimination des inconvénients de la solution reposant sur l’acquisition par la société d’exploitation elle-même. 

Ainsi, la capacité d’endettement à long terme ⁵  et la cessibilité de la société d’exploitation ⁶ ne sont plus altérées. Surtout, la déconfiture de la société d’exploitation n’engage pas directement le sort du ou des immeubles, qui appartiennent à une autre société. Naturellement, il convient tout de même de garder à l’esprit le risque d’extension de passif par confusion des patrimoines ⁷. Mais ce risque peut être efficacement réduit en prenant garde d’éviter toute relation financière anormale entre la société d’exploitation et la société « immobilière », ce qui passe par l’utilisation d’un bail écrit – ayant idéalement date certaine – pour régir la location du ou des immeubles concernés, et par une application rigoureuse de ce bail, particulièrement en matière de paiement des loyers.

Au titre des atouts de la solution, il faut encore signaler l’évidence : les associés de la société d’acquisition du ou des immeubles, par personne interposée, capitalisent dans un ou plusieurs immeubles susceptibles, même en cas d’arrêt ou de cession de l’exploitation, d’être loués ou cédés (ou « recyclés » dans le cadre d’une opération dite de « vente à soi-même » ou OBO).

Hypothèse

Pour illustration, reprenons l’hypothèse – utilisée en amont – d’une SAS dénommée « X consulting » prenant à bail 300 m² de locaux sur le territoire de la commune de Villeneuve-d’Ascq (59), pour un loyer de 120 € HT par m² par an, soit un loyer annuel de 36 000 € HT.

Les associés de la SAS, deux personnes physiques âgées de 35 ans, reçoivent une offre de vente des locaux jusqu’alors loués pour 1 200 € le m² hors frais d’acquisition, soit 360 000 €. Les frais d’acquisition peuvent être évalués à 29 000 €.

Si les associés constituent une SCI empruntant 389 000 € (prix + frais) sur 15 ans, avec un taux d’intérêt fixe de 1,20 %, les mensualités de remboursement s’établissent à 2 363 €, soit 28 356 €. La SCI, en maintenant le loyer antérieur, dispose d’une trésorerie excédentaire (loyers encaissés chaque année : 36 000 € HT/remboursements d’emprunt décaissés : 28 356 €).

Concernant les charges fiscalement déductibles, si la société « immobilière » est soumise à l’impôt sur les sociétés, il est possible de retenir les valeurs suivantes : 

• 4 537 € au titre des intérêts d’emprunt pour l’année 1 de remboursement ;

• 1 450 € au titre de l’amortissement sur 20 ans des frais d’acquisition ;

• 14 544 € au titre de l’amortissement pour l’année 1 du bâti par composant ⁸.

Un total de 20 531 € de charges est ainsi constatable.

Ce mode d’acquisition est-il paré d’atouts exclusivement ? Assurément, la réponse est négative. Pour le démontrer, un parallélisme avec l’acquisition de la pleine propriété par la société d’exploitation nous semble à nouveau pertinent. Si les principaux avantages de l’acquisition de la pleine propriété par une tierce société résident dans l’élimination des désagréments inhérents à l’acquisition par la société d’exploitation, ses principaux inconvénients sont, quant à eux, l’absence d’accroissement à terme de la valeur d’actif net de la société d’exploitation, le défaut d’amélioration de son résultat, l’absence de possibilité d’exploiter sa capacité de financement, ou encore l’incompatibilité avec une application stricte du dispositif dit « droit de préférence et/ou de préemption Pinel » ⁹. 

Ajoutons que le choix de la fiscalité applicable aux résultats de la société d’exploitation – impôt sur les sociétés ou non – est chose peu aisée ¹⁰, l’impôt sur les sociétés étant couramment privilégié en raison de l’importance plus forte de la masse des charges déductibles et du taux de l’impôt lui-même, mais parfois redouté pour son traitement peu accommodant de la plus-value naissant de la vente de l’immeuble (plus-value professionnelle).

Confrontés à un choix difficile entre deux solutions séduisantes, mais imparfaites, les associés de la société d’exploitation peuvent explorer une troisième voie (III).

L’acquisition d’un usufruit temporaire par la société d’exploitation et de la nue-propriété par une tierce société, constituée par les associés de la société d’exploitation

Mise en œuvre du schéma

Le schéma repose sur l’acquisition de droits démembrés sur le ou les immeubles destinés à accueillir l’exploitation. Un usufruit temporaire est acquis par la société d’exploitation, tandis que la nue-propriété l’est par une tierce société – idéalement civile et non soumise à l’impôt sur les sociétés – constituée entre les associés de la société d’exploitation.

L’usufruit temporaire acquis par la société d’exploitation reçoit une durée d’un maximum de 30 ans, conformément aux dispositions de l’article 619 du Code civil ¹¹. Comment valoriser cet usufruit ? L’utilisation du barème fiscal incarné par l’article 669 du Code général des impôts, qui implique de retenir pour l’usufruit temporaire une valeur de 23 % de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit – sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier – n’est pas impérative ¹². La valorisation économique peut être préférée, car plus précise grâce à la prise en considération de la réalité de la rentabilité des immeubles et de la durée de l’usufruit… et souvent plus ambitieuse comparativement à la valorisation selon le barème fiscal.

La société faisant l’acquisition de la nue-propriété du ou des immeubles peut être civile ou commerciale. Comme dans le cadre de l’acquisition de la pleine propriété du ou des immeubles par une tierce société, nous estimons que le choix de la société civile est recommandable ; cette forme étant souple (sur le plan du droit des sociétés et sur celui du droit fiscal) et peu onéreuse dans son fonctionnement. Une attention particulière doit être portée au mode d’imposition des résultats, en retenant un défaut de soumission à l’impôt sur les sociétés.

Une fois l’usufruit temporaire acquis, la société d’exploitation cesse de payer, le cas échéant, des loyers au titre de l’occupation du ou des immeubles, et ce, pendant toute la durée de l’usufruit temporaire. 

Sur le plan fiscal, en remplacement de la déduction des loyers au titre des charges, est acquise la possibilité de déduire : 

• le montant des intérêts générés par l’emprunt éventuellement souscrit pour acquérir l’usufruit temporaire ;

• l’amortissement du droit d’usufruit temporaire acquis ;

• l’amortissement des frais d’acquisition de l’usufruit temporaire.

La société nue-propriétaire, quant à elle, ne perçoit aucun revenu, mais attend l’extinction de l’usufruit temporaire pour voir la pleine propriété unifiée entre ses mains. Une fois cette unification intervenue, la société propriétaire du ou des immeubles est libre de donner à bail ou encore de vendre ses actifs. 

Avantages et inconvénients issus de l’utilisation du schéma

De nombreux atouts détectables dans le schéma reposant sur l’acquisition de la pleine propriété du ou des immeubles par une tierce société sont ici conservés.  

• la déconfiture de la société d’exploitation peut impacter temporairement le sort d’un immeuble (la société d’exploitation détenant un usufruit temporaire sur cet immeuble), mais pas de manière durable puisque la société « immobilière » détient la nue-propriété de l’immeuble et conserve par conséquent la vocation à unifier la pleine propriété entre ses mains une fois l’usufruit éteint ;

• les associés de la société « immobilière », par personne interposée, capitalisent dans un ou plusieurs immeubles susceptibles, une fois la pleine propriété unifiée entre les mains de cette dernière société, d’être loués ou cédés (ou « recyclés » dans le cadre d’une opération dite de « vente à soi-même » ou OBO). Observons, sur ce point, qu’une vente par la société « immobilière » non soumise à l’impôt sur les sociétés, générerait une plus-value immobilière des particuliers pour laquelle il conviendrait de prendre en compte un délai de détention ayant commencé à courir à compter de l’acquisition de la nue-propriété. C’est dire que, dans l’hypothèse d’une récupération de la pleine propriété après 30 ans d’usufruit temporaire, il y aurait exonération d’imposition de la plus-value, tant pour l’impôt lui-même que pour les prélèvements sociaux.

D’autres atouts, détectables quant à eux dans le schéma reposant sur l’acquisition du ou des immeubles par la société d’exploitation, sont encore caractérisables. 

L’acquisition d’un usufruit temporaire sur le ou les immeubles par la société d’exploitation permet à cette société de ne plus exposer de charge au titre des loyers, en remplaçant cette charge par une charge composée, d’une part, de l’amortissement du coût d’acquisition de l’usufruit ¹³ et, d’autre part, des intérêts de l’emprunt éventuellement souscrit pour opérer cette acquisition. Cette charge nouvelle est intéressante à plus d’un titre. Tout d’abord, elle comprend des amortissements potentiellement plus importants que ceux praticables en cas d’acquisition de la pleine propriété des immeubles (l’amortissement porte, non plus sur le bâti, mais sur le coût d’acquisition de l’usufruit temporaire… dont la valorisation peut représenter une fraction très conséquente de la pleine propriété lorsque l’usufruit temporaire retenu est long et que la rentabilité du ou des immeubles est élevée). Ensuite, elle est couramment de nature à engendrer une augmentation du résultat de la société d’exploitation, voire de sa trésorerie.

Hypothèse

Reprenons, dans un objectif d’illustration, une dernière fois l’hypothèse – utilisée en amont – d’une SAS dénommée « X consulting » prenant à bail 300 m² de locaux sur le territoire de la commune de Villeneuve-d’Ascq (59), pour un loyer de 120 € HT par m² par an, soit un loyer annuel de 36 000 € HT.

Les associés de la SAS, deux personnes physiques âgées de 35 ans, reçoivent une offre de vente des locaux jusqu’alors loués pour 1 200 € le m² hors frais d’acquisition, soit 360 000 €. Les frais d’acquisition peuvent être évalués à 29 000 €.

La SAS pourrait acquérir un usufruit temporaire de 20 ans sur les locaux, valorisable économiquement à hauteur de 82,96 % de la pleine propriété ¹⁴, soit 298 656 € hors frais d’acquisition (environ 322 548 € frais d’acquisition compris).

Les associés constitueraient une SCI pour faire l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble, valorisée économiquement à 61 344 € (environ 66 252 € frais d’acquisition compris).

Au titre de l’amortissement, la SAS pourrait déduire fiscalement 1/20 du coût d’acquisition de l’usufruit temporaire des locaux, soit une annuité de 16 127 €. En cas de recours à l’emprunt, les intérêts d’emprunt seraient eux aussi déductibles.

Postérieurement à l’unification de la propriété entre les mains de la SCI, c’est-à-dire 20 ans après la constitution de l’usufruit temporaire, la SCI serait susceptible de donner à bail ou de vendre les locaux.
En cas de vente générant une plus-value, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’appliquerait, la SCI n’étant pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Moins positivement, il faut remarquer que le plus gros obstacle à l’utilisation de ce schéma réside dans les dispositions de l’article 13, 5, du Code général des impôts, aux termes desquelles « le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé ». Le produit résultant de la cession de l’usufruit temporaire est imposé « dans la catégorie des revenus fonciers […] lorsque l’usufruit temporaire cédé est relatif à un bien immobilier ou à des parts de sociétés, groupements ou organismes, quelle qu’en soit la forme, non soumis à l’impôt sur les sociétés et à prépondérance immobilière au sens des articles 150 UB ou 244 bis A ».

Sur la base de ce texte, la vente d’un premier usufruit temporaire sur un immeuble à la société d’exploitation, dès lors que le vendeur est une personne physique ou une personne morale non soumise à l’impôt sur les sociétés, dégage une fiscalité extrêmement pénalisante pour ledit vendeur. Pour l’écrire autrement, l’une des premières questions méritant d’être soulevées avant d’envisager le schéma de l’acquisition démembrée d’un immeuble d’exploitation, concerne l’identité du vendeur : seul le vendeur soumis à l’impôt sur les sociétés apparaît véritablement compatible avec la solution.

Lorsque les dispositions de l’article 13, 5, du Code général des impôts ne jouent pas négativement, certains autres aspects négatifs doivent encore être pris en compte.

Le financement tant de l’acquisition d’un usufruit temporaire par la société d’exploitation que de la nue-propriété par la société « immobilière » n’est pas toujours aisément obtenu. L’usufruit temporaire laisse ouverte la question des garanties susceptibles d’être proposées au prêteur de deniers. La nue-
propriété pose celle de la capacité de la société « immobilière » à rembourser sans flux financiers entrants tant que dure l’usufruit. Cependant, il est opportun de prendre en considération la faiblesse du coût d’acquisition de la nue-propriété lorsque le ou les immeubles acquis dégagent une rentabilité forte et/ou que l’usufruit temporaire est long.

En conclusion, nous avons présenté trois solutions d’acquisition de l’immobilier d’exploitation. Chacune génère des vertus, aucune n’est universellement la meilleure. Cela étant, nous sommes d’avis que le schéma reposant sur une acquisition démembrée du ou des immeubles (usufruit temporaire pour la société d’exploitation/nue-propriété pour la société « immobilière ») produit, dès lors que les dispositions de l’article 13, 5, du Code général des impôts ne lui portent pas ombrage, les meilleurs résultats, en alliant sécurité patrimoniale et optimisation fiscale.