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L’immobilier constitue une part importante du patrimoine des français et représente un quart des actifs des acteurs économiques, un cinquième de la valeur ajoutée du secteur privé, 8 % des emplois 1. Sur les trois dernières crises économiques mondiales, deux – celle de 1990 et celle de 2008 – sont, à leur origine, des crises immobilières. On ne saurait donc exagérer l’importance d’une connaissance de l’immobilier pour la compréhension de l’économie au sens large. (suite…)

L’utilisation des méthodes analogiques, fondées sur des multiples ou des semblables, a beaucoup de succès, car cette valorisation relative (et approximative) justifie la valeur d’une entreprise donnée par la valeur d’entreprises similaires. « Comparaison n’est pas raison » affirmait Flaubert en 1853. Cette méthode prend le contre-pied du bon sens populaire. Dans certains cas, la comparaison par des méthodes analogiques peut devenir raisonnable, à condition de bien évaluer les avantages et les inconvénients d’une telle approche. (suite…)

Il existe de nombreuses méthodes d’évaluation des actifs, des projets et des entreprises. Certaines ont eu leur heure de gloire et sont passées de mode, d’autres semblent bonnes mais ont du mal à s’imposer. L’une d’elles fait souvent l’unanimité, la méthode des flux de trésorerie disponibles actualisés, Discounted free cash-flow. (Jensen, 1986). Cette méthode, parfois compliquée quant aux calculs, est simple dans son principe, mais présente des écueils et de véritables difficultés. Elle sert à estimer la valeur actuelle de…

Dans le numéro 484 de février 2015 de la RFC, le dossier spécial “Patrimoine et dirigeants“ a notamment évoqué certains schémas impliquant des cessions d’usufruit temporaire de titres de société à prépondérance immobilière, en abordant la problématique de la valorisation de ces usufruits temporaires. Nous revenons sur cette problématique complexe, comme l’ont montré les différents points de vue divergents qui se sont exprimés, au regard de ses éventuelles conséquences fiscales. Il convient pour cela de rappeler la position de l’administration…

Afin de justifier un rehaussement de base taxable, l’administration fiscale, lors d’un récent contrôle, a fait une application contestable de la méthode DCF 1 à la valorisation d’une acquisition d’usufruit temporaire, de parts de société civile par une société commerciale, rejetant au passage la méthode de valorisation de l’art 669 du CGI, appliquée par le contribuable 2. (suite…)