La neutralité fiscale de la réévaluation libre des actifs est-elle systématique ?

Président du Conseil régional de l’Ordre des experts-comptables de Paris - Île-de-France, Président de la commission fiscale du CSOEC

Introduite par le législateur dans la dernière loi de finances, la réévaluation des actifs, présentée comme neutre sur le plan fiscal, peut réserver de mauvaises surprises pour les entreprises assujetties aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Explications.

Soucieux de faire face aux conséquences économiques engendrées par la crise sanitaire de la Covid-19, le législateur a introduit dans la dernière loi de finances 1 un dispositif permettant de réévaluer les actifs corporels et financiers « dans le cadre d’une neutralité fiscale », selon Laurent Saint-Martin, rapporteur général du budget de l’Assemblée nationale. 

L’article 238 bis JB, introduit dans le Code général des impôts (CGI), propose ainsi, de manière optionnelle et facultative, aux entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (BIC, BNC, BA) ou de l’impôt sur les sociétés, de neutraliser les effets de la réévaluation permise par le Code de commerce en son article L. 123-18.

Ce dispositif peut s’appliquer de manière temporaire, au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2020 et jusqu’au 31 décembre 2022.

La réévaluation des actifs inscrits en comptabilité à leur valeur historique, ou à leur valeur nette comptable du fait des amortissements pratiqués, à leur valeur actuelle de marché permettra aux entreprises de « présenter une image plus fidèle de leur patrimoine et de leur situation financière, mais aussi de renforcer leurs capitaux propres ». En effet, l’écart de réévaluation, inscrit en capitaux propres, améliorera sensiblement les ratios de l’entreprise, permettant ainsi un meilleur recours au crédit grâce au respect de critères comme le ratio dettes/fonds propres.

En l’absence de dispositif spécifique, l’écart de réévaluation, qui est la contrepartie de l’augmentation de l’actif, est, en effet, immédiatement imposable. Le nouvel article 238 bis JB du CGI permet de neutraliser partiellement l’imposition de l’écart de réévaluation d’après deux modalités différentes selon qu’il concerne des immobilisations amortissables ou des immobilisations non amortissables.

Immobilisations amortissables

Pour les immobilisations amortissables, l’écart est rapporté au résultat à parts égales sur 15 ans « pour les constructions ainsi que pour les plantations et les agencements et aménagements des terrains amortissables sur une période au moins égale à cette durée ». La réintégration de l’écart de réévaluation est ainsi répartie de manière linéaire sur la durée de l’amortissement pratiqué, plafonné à 15 années pour ces biens. Pour les autres immobilisations, la réintégration est effectuée sur 5 années quelle que soit la durée d’amortissement pratiquée par l’entreprise. En contrepartie de cette réintégration, l’entreprise pourra déterminer ses amortissements et provisions sur la base de la valeur réévaluée. Enfin, en cas de cession d’une immobilisation amortissable, la fraction de l’écart de réévaluation résiduel devra être rapportée immédiatement en résultat.

Terrains et titres de participation

Pour les immobilisations non amortissables et, en l’occurrence, essentiellement les terrains et les titres de participation, puisque les immobilisations incorporelles ne peuvent faire l’objet d’une réévaluation, le dispositif de neutralisation fiscale est celui du sursis. L’entreprise prend l’engagement de déterminer la plus-value future lors de la cession de ces immobilisations d’après la valeur historique non réévaluée.

Relevons qu’il peut être opportun pour une entreprise de ne pas opter pour le dispositif de neutralisation fiscale dans l’hypothèse où celle-ci dispose de déficits au titre de l’exercice en cours (ou d’un déficit reportable, en restant vigilant sur le seuil d’imputation intégral limité à 1 million d’euros selon l’article 209 du CGI). L’absence d’option en présence de déficit peut présenter un intérêt concernant une immobilisation amortissable. En effet, l’assiette d’amortissement futur, calculée sur la valeur réévaluée, viendra compenser dans le temps la perte des déficits imposable au taux de droit commun, tandis que l’imposition de la cession sera elle-même déterminée sur la base de l’actif réévalué. S’agissant de titres de participation, la vigilance est de mise, puisque l’écart de réévaluation viendra s’imputer sur des déficits de droit commun à l’euro alors que l’imposition de l’éventuelle plus-value serait exonérée d’impôt à l’exception de la quote-part de frais et charges de 12 % de la plus-value.

La neutralité en présence d’immobilisations non amortissables

La neutralité fiscale promise par le législateur apparaît en effet totale et efficace en matière d’immobilisations non amortissables grâce au dispositif de sursis mis en place. La réévaluation des titres ne génère aucune fiscalité en cours de détention et en cas de cession puisque l’imposition sera déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’origine, comme cela aurait été le cas en l’absence de réévaluation. En outre, l’intégralité de la plus-value future constatée lors de la cession bénéficiera du dispositif actuel d’imposition réduite : taxation au taux de 0 % et réintégration d’une quote-part de frais et charges de 12 %.

La neutralité en présence d’immobilisations amortissables

Concernant les immobilisations amortissables, la situation doit être largement nuancée. Un amendement parlementaire porté par Jean-Paul Mattei, député MoDem mais aussi notaire, gage de compétence s’il en est, proposait de porter à 25 ans la durée de réintégration de l’écart de réévaluation. Maître Mattei affirmait en effet au cours des débats : « Il me semble que seul l’allongement de la durée de certains amortissements garantirait la neutralité fiscale de cette mesure. » C’est en effet le cas ! Si on réévalue un immeuble dont la durée d’amortissement des différents composants comporte des éléments amortissables sur une durée supérieure à 15 ans, ce qui sera inévitablement le cas, la réintégration sur une durée plafonnée à 15 ans entraînera une réintégration supérieure à la charge induite par les nouveaux amortissements pratiqués.

L’évaluation du bien par un expert permet de déterminer une valeur du bien de 1,8 M€ avec une valeur de terrain de 540 000 € (30 % de la valeur vénale de la construction) et les valeurs suivantes des différents composants selon le même découpage qu’à l’origine :

Ce qui permet de déterminer le nouveau plan d’amortissement, l’écart de réévaluation affecté aux différents composants et la réintégration à opérer :

On notera que la réintégration de l’écart de réévaluation portant sur les agencements, amortissables sur 10 ans, est déterminée sur 10 ans et non sur 15 ans. L’écart de réévaluation sur le terrain, non amortissable, est pour sa part en sursis : aucune réintégration n’est à opérer mais il conviendra, lors de la cession, de retenir pour la détermination de la plus-value la valeur du terrain à l’origine, soit 200 000 € et non 540 000 €, désormais inscrite en comptabilité.

Dans cet exemple, la réévaluation du bien à sa valeur vénale de 1,8 million d’euros en 2020 entraîne un nouveau plan d’amortissement générant une charge sur les 10 prochaines années de 47 880 € puis sur les 10 suivantes de 35 280 € (les agencements sont totalement amortis au terme des 10 prochaines années), tandis qu’il est réintégré au cours des 15 prochaines années un total de 70 067 €. 

A l’évidence, s’agissant d’un décalage temporaire, le coût final, c’est-à-dire au terme des 50 ans d’amortissement du gros œuvre, sera nul… si on accepte de compenser une charge fiscale actuelle avec une économie fiscale future.

En effet, dans cet exemple, la société supportera un IS majoré de 9 147 € pendant les 5 prochaines années puis de 7 547 € au cours des 10 suivantes pour enfin économiser, grâce aux amortissements majorés, 6 820 € puis 3 170€, 1 150 €, et finalement 3 150 € jusqu’au terme des 50 ans. 

En retenant un taux d’actualisation de 2 % par an, le coût de l’opération, en actualisant les flux d’impôt déterminé au taux de 25 %, ressort à 37 245 €.

Moyennant ce coût financier du décalage d’impôt entraîné par la différence temporelle entre le nouveau plan d’amortissement et la réintégration sur 15 ans de l’écart de réévaluation, la société a amélioré ses fonds propres comptables de manière significative, à hauteur de 1 328 000 €.

Le problème de la cession

Cependant, avant de prendre cette décision, il convient de s’interroger sur les conséquences d’une cession dans l’hypothèse d’une réévaluation.

A priori, il n’y a aucune opportunité fiscale à attendre d’une telle stratégie, car la cession du bien entraîne la réintégration immédiate du solde de l’écart de réévaluation. Sans cette disposition, il aurait pu être opportun de réévaluer le bien dans les comptes de l’année 2020, de réintégrer sur 15 ans l’écart de réévaluation, puis de céder en 2021 le bien : l’impôt aurait été étalé sur 15 années… Une excellente mesure pour rendre liquides les biens bloqués dans des structures à l’IS, mais faux espoir !

Le dispositif est-il parfaitement neutre ? 

On en doute sérieusement dans l’hypothèse d’une cession dans les 15 ans de la réévaluation ! En effet, aucun dispositif n’est prévu pour faire bénéficier l’écart de réévaluation des mesures d’atténuation voire d’annulation de l’imposition des plus-values immobilières. Pour une société redevable de l’IS, pas de souci : ces dispositifs n’existent pas, et la plus-value est taxée intégralement au taux de droit commun sans aucune sorte d’abattement ni de réduction. Mais en matière d’impôt sur le revenu, la situation est différente !

Le piège des entreprises soumises à l’impôt sur le revenu

On sait que l’article 151 septies B permet d’appliquer un abattement de 10 % par année de détention sur la plus-value à long terme après 5 années de détention pour le commerçant qui céderait un bien immobilier. En reprenant l’exemple précédent, mais cette fois-ci dans le cadre d’une société imposable à l’impôt sur le revenu (SARL de famille, entreprise individuelle, SNC…), la réévaluation ne doit être pratiquée qu’avec la plus grande prudence, voire ne surtout pas être pratiquée !

Imaginons que notre commerçant se trouve contraint de céder en 2021 l’immeuble acquis en 2000 à hauteur de 1 million d’euros pour sa valeur vénale de 1,8 million d’euros, valeur retenue dans la réévaluation opérée dans les comptes de 2020. Sans réévaluation, avec 20 années de détention, il n’est imposable à l’impôt que sur la plus-value à court terme à hauteur de 528 000 €. Dans l’hypothèse d’une réévaluation en 2020, aucune plus-value comptable ne sera constatée, mais il devra réintégrer l’écart de réévaluation immédiatement pour 988 000 € 2… Il sera ainsi taxé à cette hauteur sur la plus-value sans pouvoir bénéficier du dispositif d’abattement de l’article 151 septies B. 

Et que dire d’un exploitant qui pourrait bénéficier du régime de l’article 151 septies exonérant, sous condition de chiffre d’affaires, l’intégralité de la plus-value ? Aucune mesure ne permet d’imaginer en l’état de pouvoir faire bénéficier notre exploitant d’une quelconque exonération de la réintégration de l’écart de réévaluation visant les éléments amortissables ! Nous avons, en réévaluant les actifs, effacé une plus-value exonérée pour la remplacer par un écart de réévaluation imposable : quelle erreur !

***

En conclusion, la complexité des dispositifs et leur imbrication reposent sur un échafaudage empirique complexe. Le législateur et même l’administration fiscale ne mesurent pas toujours les effets des textes qu’ils proposent ou qu’ils votent, malgré toute leur bonne volonté. L’ambition, rappelée en réponse à un député par Laurent Saint-Martin, est en effet louable : « En supprimant cet article, vous empêcheriez les entreprises, notamment les plus petites, de renforcer leurs fonds propres en revalorisant leurs actifs, ce qu’elles demandent depuis le début de la crise… » En voulant ainsi aider les petites entreprises, souvent exploitées sous forme d’entreprises individuelles, le législateur a en réalité mis en place un piège dans lequel ne manqueront pas de tomber les moins bien informées ou accompagnées. On pense aussi à de nombreux loueurs en meublé professionnels qui voient dans cette mesure présentée comme neutre fiscalement la possibilité de mieux vendre à leur banquier le nouveau financement qui leur permettra d’étoffer leur patrimoine immobilier… Espérons qu’ils ne se retrouveront pas contraints de revendre un bien au cours des 15 années qui suivront !

1. L. n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 31 : JO du 30 déc. 2020.

2. L’écart de réévaluation relatif au terrain est en effet placé en sursis.

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